Sprzedaż nieruchomości

I.Czym jest umowa sprzedaży

Umowa sprzedaży nieruchomości to dwustronna czynność prawna, w której sprzedający zobowiązuje się przenieść własność rzeczy na kupującego, a kupujący — zapłacić cenę.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Czynność dokonana z naruszeniem tego wymogu jest nieważna.

Notariusz spisuje treść oświadczeń stron, weryfikuje stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej, sprawdza dokumenty, poucza obie strony o skutkach prawnych i przesyła odpis aktu do sądu wieczystoksięgowego oraz do właściwych urzędów.

II.Wymagane dokumenty

Listę dokumentów ustalamy podczas rozmowy telefonicznej — poniżej zakres typowy dla sprzedaży lokalu na rynku wtórnym. W przypadku gruntów, domów lub nieruchomości z hipoteką zakres rozszerza się.

III.Przebieg czynności

Większość transakcji wymaga jednego spotkania w kancelarii — pod warunkiem wcześniejszego skompletowania dokumentów. Cały proces, od pierwszego kontaktu do podpisania aktu, trwa najczęściej 5–10 dni roboczych.

IV.Koszty transakcji

Na całkowity koszt sprzedaży nieruchomości składają się trzy elementy. Wszystkie pobierane są przez notariusza — strony nie muszą oddzielnie zgłaszać się do urzędu skarbowego ani sądu.

Przykład orientacyjny — sprzedaż mieszkania o wartości 500 000 zł (rynek wtórny, bez kredytu): łączny koszt po stronie kupującego to około 14 600 zł, z czego ~10 000 zł to PCC, ~3 800 zł taksa notarialna z VAT, 200 zł opłata sądowa, reszta to wypisy aktu.

V.Czas trwania i terminy

VI.Najczęstsze pytania

Czy oboje małżonkowie muszą się stawić?
Tak, jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego — wymagana jest zgoda obojga. Przy nabyciu do majątku wspólnego — również obecność lub pełnomocnictwo małżonka.

Czy kupujący może działać przez pełnomocnika?
Tak, pod warunkiem że pełnomocnictwo zostało sporządzone w formie aktu notarialnego i wyraźnie wskazuje umocowanie do zakupu danej nieruchomości.

Co z zameldowaniem osób w lokalu?
Zalecane jest, by sprzedający dostarczył zaświadczenie o braku osób zameldowanych — w przeciwnym razie warto dodać do umowy zobowiązanie do wymeldowania w określonym terminie.

Kiedy strony otrzymują wypisy aktu?
Wypisy są wydawane bezpośrednio po podpisaniu aktu — najczęściej tego samego dnia. Każda strona otrzymuje wypis ze swoim podpisem na stronie zakończeniowej.